Préparation du ravalement

À jour en Janvier 2018

Écrit par les experts Ooreka

Périodicité, obligations légales et administratives.

Obligations légales de ravalement

Périodicité : un ravalement tous les 10 ans

Un propriétaire doit tenir en bon état de fonctionnement la façade et les accessoires apparents de son bien. La loi a prévu une obligation de ravalement tous les 10 ans (articles L132-1 à L132-5 du code de la construction et de l'habitation – CCH).

Litige de responsabilité : jouer la garantie protection juridique

Dans certains cas, cette obligation peut souffrir d'une dérogation. C'est l'autorité municipale qui est en charge d'établir l'arrêté municipal pour la prescription du ravalement. Cet arrêté doit préciser :

  • le périmètre communal qui est concerné ;
  • la nature des travaux ;
  • le délai pour les propriétaires pour exécuter les travaux.

Il doit aussi y être notifié les obligations légales et réglementaires des propriétaires et des moyens dont dispose l'administration pour les contraindre à faire les travaux.

Qui doit faire le ravalement ?

C'est au propriétaire de l'immeuble de faire le ravalement et c'est lui qui reçoit l'injonction de le faire par la commune. En revanche, il est possible sous certaines conditions, que le ravalement ne soit pas ou seulement en partie à la charge du propriétaire. Dans ce cas, il faut que les conditions soient indiquées clairement dans le bail.

Ravalement : que dit la loi ?

La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (JO n° 289 du 14 décembre 2000), plus connue sous le nom de loi SRU ou loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain, traite de l'urbanisme et du logement.

Elle s'accompagne du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 (JO n° 26 du 31 janvier 2002) et d'une version consolidée au 14 mai 2009.

La loi SRU apporte la notion de logement décent.

3 caractéristiques principales du logement décent :

  • Ne présente pas de risque pour la sécurité physique des occupants.
  • Ne présente pas de risque pour la santé des occupants.
  • Est pourvu des équipements habituels permettant un usage normal.

Cette loi est donc liée avec l'obligation de ravalement puisqu'elle précise :

  • Le gros œuvre doit être en bon état d'entretien et solide. Il protège le logement des ruissellements d'eau et de ses remontées.
  • Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
  • Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
  • La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
  • Les dispositifs d'ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Source : Journal Officiel.

Bon à savoir : à compter du 1er janvier 2017, des travaux d'isolation thermique deviennent obligatoires dans le cadre des travaux de ravalement (décret n° 2016-711 du 30 mai 2016). Cette mesure s'applique aux logements, bureaux, établissements d'enseignement, hôtels et bâtiments commerciaux. Elle ne s'applique qu'aux « ravalements importants » sur des façades constituées « à plus de 50 % » de « terre cuite, de béton, de ciment ou de métal » (décret n° 2017-919 du 9 mai 2017, applicable à compter du 1er juillet 2017). Le texte prévoit cependant des dérogations (en cas de risque pour le bâtiment, de conflit avec la législation sur les monuments historiques ou d'autres dispositions juridiques, ou en cas d'inconvénients majeurs).

Copropriété : les parties privatives et les parties communes

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (JO du 11 juillet 1965) et le décret d'application 67-223 du 17 mars 1967 fixent le statut de la copropriété.

Le ravalement étant à la charge des (co)propriétaires, il est important de déterminer ce qui est commun et ce qui est privatif. Le coût du ravalement est réparti entre tous les (co)propriétaires pour ce qui est des parties communes.

Le syndic doit, lors de la préparation du projet de ravalement, déterminer ce qui est commun et ce qui est privatif pour faire établir des devis en fonction des parties privatives de chaque (co)propriétaire.

Sauf indication contraire dans le bail et/ou le règlement de la copropriété, sont communs :

  • le gros œuvre ;
  • les zingueries et descentes pluviales ;
  • le portail de l'immeuble.

En revanche, les fenêtres et les volets sont privatifs.

À noter : pour les balcons, les garde-corps, les usages sont variables.

Les adresses où vous renseigner avant un ravalement

Mairie DDE (Direction Départementale de l'Équipement) CAUE (Conseil d'Architecture d'Urbanisme et de l'Environnement) SDAP (Service Départemental de l'Architecture et du Patrimoine)
  • Dépôt des dossiers.
  • Consultation du PLU : Plan Local d'Urbanisme.
  • Consultation du POS : Plan d'Occupation du Sol.
  • Obtention des formulaires avec mode d'emploi, conseils.
  • Se trouve un responsable qui peut vous conseiller sur les règles à respecter.
  • Se trouve un architecte-conseil.
  • Son rôle est de vous fournir les brochures et renseignements sur le style régional et comment le mettre en œuvre.
  • Leur conseil est gratuit.
  • Les CAUE sont financés par une taxe sur les permis de construire.
  • Se trouve un architecte des bâtiments de France.
  • Rendez-vous à prendre auprès de ce service.
  • Ce service est à contacter si votre projet de ravalement se trouve dans un périmètre protégé.
  • L'architecte vous guidera dans l'élaboration de votre projet de ravalement.
  • Passer par ce service évite un éventuel refus de votre projet.

Ravalement : obligations administratives

L'obligation de ravalement est soumise à une simple Déclaration Préalable (DP). Il existe des exceptions où le permis de construire est obligatoire. Il convient de vous renseigner auprès des autorités locales.

La déclaration préalable (DP)

Elle concerne les travaux de ravalement simple. Il faut remplir un formulaire afin de constituer le dossier de demande : Cerfa n° 13404.

Tableau de synthèse des étapes de la DP

Étapes Maison individuelle Immeuble
1
  • Se renseigner au service de l'urbanisme de votre commune pour connaître les conditions particulières du ravalement.
  • Par exemple : couleur, matériaux...
  • Se renseigner au service de l'urbanisme de votre commune pour connaître les conditions particulières du ravalement.
  • Par exemple : couleur, matériaux...
2 Faire établir au moins 3 devis. S'assurer auprès du syndic que les travaux sont à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
3 Remplir votre dossier et le déposer à la mairie. Suite à l'accord de l'assemblée, le syndic fait faire plusieurs devis.
4 Après accord, les travaux peuvent débuter. Le dossier DP est déposé par le syndic au nom de la copropriété au service urbanisme de la mairie.
5 -- Après accord, la copropriété peut débuter les travaux de ravalement.

À noter : Paris et d'autres grandes villes ont un imprimé spécifique qui vient compléter la DP. Les deux imprimés doivent être déposés ensemble.

Cas spécifiques où le ravalement de façade est soumis au permis de construire

Certains cas spécifiques sont soumis à une demande de permis de construire. Il est donc nécessaire de se renseigner au Service Départemental de l'Architecture (ABF).

  • Élément identifié du plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé dans un site patrimonial remarquable.
  • Immeuble ou partie d'immeuble inscrit au titre des monuments historiques.

Constitution du dossier avec DP

Indiquez sur chaque document sa référence. Par exemple : DP1 pour le plan de situation.

Vous devez fournir deux dossiers composés chacun d'une DP et des pièces jointes :

  • Le formulaire de déclaration préalable DP.
  • Un plan de situation – DP1 :
    • Le plan de situation est une cartographie destinée à localiser le terrain.
    • Vous pouvez réaliser ce plan de situation en utilisant un site classique de cartographie.
    • Il doit être à l'échelle 1/2 000e ou 1/5 000e.
    • Sur le site de cartographie, une fois la localisation de votre terrain effectué, il suffit d'utiliser la règle pour mettre à 50 m ou à 20 m.
    • Entourez ensuite votre terrain ainsi mis à l'échelle et imprimez-le ! N'oubliez pas de faire une copie de sauvegarde sur votre ordinateur.
    • Le plan doit être parfaitement lisible avec un titre et une légende.
  • Un plan de masse – DP2 :
    • Le plan doit être parfaitement lisible avec un titre et une légende.
    • Le plus simple étant de vous référer au cadastre.
  • 1 photographie en couleur des façades à ravaler — DP7 et DP8 :
    • En pratique, il est préférable de fournir 4 photographies : 2 de l'environnement proche (DP7) et 2 de l'environnement lointain (DP8).
    • Il faut fournir les originaux, faites des copies de sauvegarde pour vous.
  • Devis de l'entrepreneur avec un échantillon des couleurs en référence RAL.

À noter : même si cela n'est pas précisé, il est préférable de dater et de signer vos pièces jointes à la DP.

L'instruction du dossier de ravalement

Votre dossier de ravalement doit comporter des photographies de votre façade comme indiqué ci-dessous :

Environnement proche Environnement lointain
Principalement la façade concernée pour un ravalement simple. Par exemple de l'autre côté de la rue pour la prise de vue. Elle doit représenter l'aspect général de la maison dans la rue.

Étapes de l'instruction du dossier demande préalable pour le ravalement de façade

Les étapes de l'instruction Explications et commentaires
Dépôt du dossier en mairie 2 exemplaires sont déposés à la mairie du lieu où le ravalement est prévu.
Enregistrement du dossier Lors du dépôt, vous recevez un récépissé daté. Le document doit mentionner le numéro d'enregistrement et la date à partir de laquelle les travaux pourront débuter.
Affichage de la décision Dès lors que le délai est écoulé (1 mois), si non-opposition, vous affichez le signalement du démarrage de travaux. Cet affichage est réglementé. Téléchargez le document ici.
Signalement du démarrage des travaux Il n'est pas obligatoire pour un simple ravalement.
Déclaration d'achèvement à la mairie Vous devez adresser une déclaration de fin de travaux à votre mairie en 3 exemplaires.

Ravalement : le délai d'instruction

Il est d'un mois à partir de l'enregistrement du dossier. Si, au bout d'un mois, vous n'avez pas reçu de réponse, vous pouvez débuter les travaux. C'est une décision de non-opposition.

Si vous recevez un courrier de l'administration durant le mois suivant le dépôt du dossier pour demande de pièces manquantes au dossier, vous avez alors trois mois pour les fournir.

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